小区脏乱差！业主拒交物业费被告，法院判决亮了！

小区物业将业主告上法庭

结果

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物业管理脏乱差

业主拒交物业费成被告

物业管理混乱

小区环境卫生恶劣

污水横流

治安案件频发

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黑龙江漠河市18区学府嘉园业主

陈女士介绍说

业主没少向负责物业服务的

绿海物业有限责任公司反映

但问题一直没解决

为此不少业主

拒交物业费

2019年10月要求解聘物业公司

没曾想

绿海物业将陈女士等部分业主

告上了法院☟

绿海物业要求其全额支付2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业费7250元，并支付日千分之三的滞纳金15876元。

业主承担40%物业费

物业违约在先业主不承担滞纳金

漠河市人民法院认为：业主举出的证据证实，绿海物业的服务确实存在着卫生保洁多年一直不到位、对物业服务范围内的环境秩序存在放任、管理不到位的情况。由于物业服务存在上述情况，法院对于业主在庭审中提出的驳回绿海物业不合理的部分诉求的请求应予支持，对于绿海物业要求法院判令被告给付物业费的请求只能部分支持。

一审判决

根据绿海物业服务内容存在缺项、服务质量存在较大瑕疵的情况，酌定按照每年物业费的40%予以支持；对于绿海物业要求法院判令被告给付滞纳金的请求，因物业公司存在违约在先的情况不予支持。

绿海物业不服一审判决

上诉至黑龙江省大兴安岭地区

中级人民法院

并提交证据证明其

已按合同完成了物业服务
　　 

大兴安岭地区中级人民法院审理后认为，绿海物业提供的证据能够证实其对小区提供了部分物业管理服务，但不足以证明其提供的服务不缺项以及服务质量不存在瑕疵。

终审判决

法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备“正当理由”，即抗辩事由属于物业公司的服务范围，物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。调查发现，绿海物业在提供物业管理服务上存在服务项目缺项、服务质量存在瑕疵，未全面履行自身义务，根据权利义务对等原则，一审酌定业主按40%的比例交纳物业服务费用较为公平、合理。

据此，大兴安岭地区中级人民法院终审判决，维持一审判决。

专家观点 

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服务不合格违反合同约定

●黑龙江承启律师事务所主任 孙威

物业公司与业主之间形成的是物业服务合同关系，物业公司受业主委托对小区进行服务和管理。既然物业服务合同中明确了基础物业服务应有项目，物业公司应当按此服务，业主有权监督其服务质量，如果达不到合同约定标准，理应减少或免除相应收费，这是《合同法》最基本的法理要求。

可通过先履行抗辩权维权

●黑龙江大地律师事务所律师 薛长柱　

在物业公司不能提供与物业服务合同相符合的服务时，业主有权行使相应权利，拒绝缴纳物业费。

实践中，类似案件业主胜诉判例鲜见，主要原因还是业主举证不能，难以证明物业服务违法违约，进而达到法律的证明标准。本案判决具有一定的示范意义，有利于提高物业公司的服务水平，也有利于业主依法维权。

业主要注意收集相关证据

●黑龙江拓行律师事务所律师 常玉凤　

此案的判决并不是片面支持业主对物业服务不满时都可以采取拒交物业费形式来对抗，或是恶意拒交费用。业主如果以拒交物业费的形式行使对物业服务不满意的先履行抗辩权，必须收集和保留真实可信的证据。本案中陈女士等业主如果不是保留了物业服务缺项或服务存有瑕疵的充分证据，判决的结果可能会完全不同。

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来源/中国消费者报·中国消费网

记者/刘传江

编辑/裴莹 

监制/何永鹏 田珍祥